Pas op voor onderdekking door waardedaling of renteswap

Column Arjen Paardekooper | 'Protesteer tegen taxatie, maar weiger niet'

21 februari 2020

Veel investeerders in onroerend goed zien de waarde van hun panden dalen. Daarmee daalt tegelijkertijd de dekking of het onderpand voor de bank. Wees alert om financiële schade te voorkomen of beperken.

Banken noemen het “loan to value”: door onderdekking of negatieve waarde van een renteswap daalt je dekking als de waarde van je pand daalt. Veel klanten van Rabobank en de Deutsche Bank hebben er op dit moment mee te maken.

Verplicht taxeren

Klanten van de banken, de Rabobank in het bijzonder, moeten op dit moment verplicht hun onroerend goed taxeren. Daarna krijgen ze vaak een verzoek om extra aflossing, of de bank vraagt de investeerder extra zekerheden te verstrekken om zorg te dragen. De eerste slachtoffers waren investeerders in vastgoed, nu volgen ondernemers die hun bedrijfspand hebben gefinancierd. De volgende stap is een taxatie van hun woonhuis.

Werk altijd mee

In mijn praktijk ontmoette ik meerdere ondernemers die in eerste instantie het verzoek van de bank weigeren. Dit tast je rechtspositie als ondernemer aan. Je doet er verstandig aan wel mee te werken aan de taxatie, hetzij onder protest.

Op het moment dat de bank probeert extra aflossing te verkrijgen of de portefeuille te taxeren, doe je er verstandig aan om met de bank in gesprek te gaan. Leg vast wat jullie bespreken en bevestig zaken per e-mail aan de bank.

Blijf in gesprek met je bank

Al eerder gaf ik aan dat je er verstandig aan doet je bank geïnformeerd te houden. Als je huurders opstappen, als er huurders bij komen, als iemand korting krijgt op de huur, als je de huurt verhoogt: informeer je bank in alle gevallen. Meld je het niet, dan wordt dat je in rechte (zwaar) aangerekend.

Ga ook met de bank in gesprek over aflossing. Zeg niet zomaar nee. De bank heeft bij het aangaan van de lening kennis gehad van de beoogde huuropbrengsten. Zij weet dus wat de maximale huuropbrengst is die aangewend kan worden voor rente en aflossing. Op het moment dat de bank een bedrag aan rente en aflossing vraagt wat dit bedrag overstijgt, bevindt de bank zich op glad ijs.

Doe een haalbaar aanbod tot extra aflossing

Zorg dus altijd dat je een bod doet dat binnen deze grenzen ligt. Feit blijft dat de bank bij structurele onderdekking in de portefeuille (lees: waardedaling) het recht heeft om uiteindelijk de lening te beëindigen.

Uit jurisprudentie volgt wel dat de bank een opzegtermijn van 6 maanden heeft. In deze tijd is 6 maanden niet veel, omdat herfinanciering praktisch onmogelijk is. Je kunt de bank wel aansprakelijk stellen voor de vergoeding van de schade, zeker als die ook de negatieve waarde van de renteswap realiseert. Toch is dan vaak het kwaad al geschied.

De Rabobank houdt op dit moment behoorlijk huis in vastgoedportefeuilles. Wees dus alert en zoek op tijd hulp bij een deskundige.

Auteur

Arjen Paardekooper