Wat zijn de regels bij opzegging huurovereenkomst door verhuurder?

Column | Marius Rijntjes

24 oktober 2012 4 minuten

Stel dat je als ondernemer middenstandsbedrijfsruimte huurt en je verhuurder zegt de huurovereenkomst op zonder daarbij de opzeggingsgronden te vermelden. Is deze opzegging dan geldig?

En wat als de verhuurder als opzeggingsgrond vermeldt dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, terwijl op het moment van opzegging niet duidelijk is of hij zelf wil gaan exploiteren of opnieuw aan een derde wil verhuren?

Opzeggingsformaliteiten

De wet vereist een verhuurder een reden moet opgeven waarom de verhuur wordt opgezegd. De verhuurder kan die redenen niet in een later stadium wijzigen. Dat is ook logisch, omdat de huurder aan de hand van de opzeggingsgronden moet kunnen bepalen of hij in de opzegging wil berusten of dat hij het op een beëindigingsprocedure wil laten aankomen. De letterlijke tekst van de opzeggingsbrief is niet beslissend, maar de betekenis die de huurder aan de inhoud van de opzeggingsbrief mag toekennen wel. Worden er in het geheel geen opzeggingsgronden vermeld, dan is de opzegging nietig.

Beëindigingsprocedure

Als de verhuurder rechtsgeldig heeft opgezegd en de huurder niet berust in de opzegging, dan zal de verhuurder de gang naar de rechter moeten maken om de huurovereenkomst beëindigd te krijgen. Pas als de rechter onherroepelijk (toewijzend) heeft beslist op de beëindigingsvordering van de verhuurder, eindigt de overeenkomst op het door de rechter vastgestelde tijdstip.

Dringend eigen gebruik

Als de verhuurder opzegt op grond van dringend eigen gebruik, dan moet hij zowel ten tijde van de opzegging de wil tot eigen gebruik hebben als ook op het moment van de beoordeling van de beëindigingsvordering door de rechter. Het gaat dus om een dubbele toets. Als uitsluitend het moment van beoordeling door de rechter beslissend zou zijn, dan zou de verhuurder in de opzeggingsbrief alle mogelijke opzeggingsgronden kunnen opsommen en in de procedure bij de rechter die grond kunnen kiezen die hem op dat moment het beste uitkomt. Dat is niet de bedoeling.

Opzegging nietig

In een recente uitspraak van het Gerechtshof Leeuwarden had de verhuurder opgezegd zonder daarbij de opzeggingsgronden te vermelden. In principe is de opzegging dan nietig, maar in dit geval had de huurder navraag over de opzegging gedaan bij de verhuurder. Vervolgens was de reden voor de opzegging (dringend eigen gebruik) vastgelegd in e-mail correspondentie. Daarmee was de opzegging alsnog geldig.

Je zou denken dat de huurder zich hiermee in eigen voet geschoten had, maar uiteindelijk kwam het toch nog goed. In de e-mail correspondentie stond namelijk ook dat de verhuurder het gehuurde hetzij zelf wilde exploiteren, hetzij opnieuw aan een derde wilde verhuren. Dat laatste kan niet als 'dringend eigen gebruik' worden aangemerkt en daarmee stond de wil tot eigen gebruik op het moment van opzegging niet voldoende vast. De beëindigingsvordering werd dus afgewezen.

De huurder van middenstandsbedrijfsruimte doet er bij een beëindigingsprocedure op grond van dringend eigen gebruik dus goed aan om bij zijn verweer na te gaan of de wil van de verhuurder tot eigen gebruik op het moment van de opzegging daadwerkelijk aanwezig was.

Kijk voor alle infomatie over huurzaken op de Juridische desk

Het huurcontract voor middenstandsbedrijfsruimte bestaat praktisch altijd uit twee periodes van vijf jaar. Als na tien jaar het contract nog niet beëindigd is, loopt het contract door voor onbepaalde tijd. Het contract kan na vijf jaar slechts om twee redenen worden beeindigd. Na tien jaar zijn dit vier redenen. Huurcontract na vijf jaar opzeggen Als verhuurder mag je de huurovereenkomst na de eerste vijf jaar slechts in twee gevallen opzeggen:

  • Als de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt;

  • Als je aannemelijk maakt dat jij, je echtgenoot of je kinderen het verhuurde zelf in duurzaam gebruik wil nemen en je daartoe het verhuurde dringend nodig hebt. Onder duurzaam gebruik wordt niet verstaan vervreemding van de bedrijfsruimte, maar wel renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

De kantonrechter moet namens de huurder het verzoek tot beëindiging van de huur onderzoeken. Wanneer de rechter het verzoek tot beëindiging van de huur om bovenstaande redenen toewijst, kan hij (ten laste van jou als verhuurder) aan de huurder een tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten toekennen. Wanneer de rechter het verzoek afwijst (indien bovenstaande redenen niet gelden), loopt de huurovereenkomst door voor een tweede periode van vijf jaar.

Huurcontract na tien jaar opzeggen Ook na tien jaar kun je als verhuurder niet zomaar de huur opzeggen. Ook al heb je rekening gehouden met de wettelijke opzegtermijn van 1 jaar en zeg je bij exploot of aangetekende brief de huurovereenkomst op, dan eindigt de huur niet automatisch. Net als bij beëindiging na vijf jaar moet je in de opzeggingsbrief uitleggen waarom je de huurovereenkomst wilt stoppen. Bij beëindiging na tien jaar zijn er, naast de twee bovenstaande redenen, nog twee extra geldige redenen:

  • Als je een bestemming wil verwezelijken, die krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde ligt;

  • Als de huurder niet instemt met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst met betrekking tot het verhuurde, voor zover dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs inhoudt.

Als verhuurder moet je een kantonrechter benaderen om de huurovereenkomst te laten stoppen. De rechter zal het verzoek van de huurder om de overeenkomst te beëindigen moeten toewijzen als aan een van de vier regels wordt voldaan.

Huurcontract naar langer dan tien jaar opzeggen Als het huurcontract na tien jaar niet wordt opgezegd, loopt het contract voor onbepaalde tijd door. Tenzij je met je huurder hebt besloten om de overeenkomst voor bepaalde tijd te verlengen (bijvoorbeeld nog eens vijf jaar). Als één van deze partijen de overeenkomst daarna wil beëindigen, gelden dezelfde eisen als voor opzegging van de huur aan het einde van de periode van tien jaar. Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, moet deze telkens door huurder of verhuurder een jaar voor het beëindigen van de overeenkomst schriftelijk worden opgezegd.

Auteur

Marius Rijntjes