Wat moet je doen als je winkelhuurder niet betaalt?

Column Auke Klomp, advocaat bij Hekkelman advocaten

09 september 2013

Wat moet je doen als je een winkel verhuurt, maar de huurder de huur niet meer kan opbrengen? Is het toegestaan om de sloten te vervangen en je de spullen in de winkel toe te eigenen?

Whitepaper Ondernemen in de wijk

Vaak wordt mij als advocaat door verhuurders van winkelruimte gevraagd of zij de sloten van het gehuurde mogen vervangen en de spullen van de huurder onder zich mogen houden als de huurder de huur niet betaalt. Mijn antwoord op deze vraag is steevast: nee dat mag niet.

Hoofdverplichting

Dit werd onlangs nog eens bevestigd in een zaak die zich onlangs afspeelde voor de kortgedingrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden*. Het hof overweegt in die zaak dat de verhuurder door de sloten van het gehuurde te vervangen en de huurder de toezegging tot het gehuurde te ontzeggen, zijn hoofdverplichting heeft opgeschort.

Volgens de rechter heeft een verhuurder slechts in zeer bijzondere omstandigheden het recht af te wijken van zijn hoofdverplichting, het verschaffen van huurgenot

Niet zonder de rechter

De rechter haalde artikel 7:231 BW aan, waarin is bepaald dat de verhuurder de huurovereenkomst niet zonder tussenkomst van een rechter kan ontbinden.

In combinatie met de opzeggingsregeling (lees: opzegging is alleen mogelijk op basis van in de wet genoemde opzeggingsgronden) die geldt voor de beëindiging van de huur van winkelruimte, maakt dit dat de verhuurder de huurovereenkomst niet zonder tussenkomst van de rechter kan beëindigen. Daarmee kan de verhuurder ook niet zonder toestemming van de huurder het gebruik van het gehuurde beëindigen. 

Om dezelfde reden mag je als verhuurder ook geen goederen van de huurder in beslag nemen, je hebt geen retentierecht. Als je dit wel doet, pleeg je eigenrichting en dat kan je duur komen te staan. De huurder kan een schadeclaim indienen.

Wat kun je wel doen?

Er zijn voor verhuurders wel andere mogelijkheden om op te treden tegen een slecht betalende huurder. Je kunt een kort geding aanspannen om ontruiming af te dwingen. Dat is een spoedprocedure waarin de ontruiming van de huurder kan worden gevorderd als de huurder de huur niet betaalt.

In de regel is een huurachterstand van drie maanden voldoende om een huurder te mogen ontruimen. Daarnaast kan beslag worden gelegd op de goederen van de huurder.

* zie gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 9 juli 2013, ECLI: GHARL:2013:5012, 9-7-2013

Auteur

Auke Klomp