Hoe zeg ik mijn huurcontract op bij faillissement?

Wat gebeurt er met een bedrijfspand bij faillissement?

25 januari 2013

Je gaat failliet. Hoe zit het dan met het huurcontract van je bedrijfsruimte? Kun je daar dan onderuit komen?

De volgende voorwaarden voor opzegging bij faillissement of surseance gelden voor zowel middenstandsbedrijfsruimtes als overige bedrijfsruimte. In de meeste gevallen is dit onderscheid van belang bij de regelgeving. Op het gebied van faillissement is dat dus niet het geval.

Wat is surseance?

Surseance van betaling (in wetgeving en oude spelling surséance van betaling) is een uitstel van betaling. Surseance kun je aanvragen bij de rechter. Deze verleent dan een vonnis, dat bepaalt dat gedurende een bepaalde tijd de schuldeisers niet betaald hoeven te worden. Gebruik deze tijd om orde op zaken te stellen. 

Kun je een huurovereenkomst tussentijds beëindigen bij faillissement/surseance van de huurder?

Ja, dat is mogelijk. Zowel de curator als de verhuurder kan de huurovereenkomst tussentijds beëindigen. Dit geldt in geval van  een faillissement als voor een surseance. Voor elk detail hierover kan je artikel 238 lezen van de Faillisementswet.

Wat is de opzegtermijn?

In het geval van een faillissement mag niet van de overeengekomen of gebruikelijke opzegtermijn afgeweken worden. Maar een opzegtermijn van maximaal drie maanden is altijd voldoende. In geval van surseance van de huurder kan de huurder (samen met de bewindvoerder) met een termijn van drie maanden de overeenkomst tussentijds beëindigen.

Wanneer is de opzegging van de huurovereenkomst niet geldig?

Algemeen wordt aangenomen dat de Faillissementswet de huurbeschermingsregels doorbreekt, maar een opzegging door de verhuurder op grond van de Faillissementswet kan in strijd met de redelijkheid en billijkheid zijn en zodoende misbruik van recht opleveren. In dat geval zal de huurovereenkomst niet zijn beëindigd door de opzegging. De schade die de verhuurder lijdt door de vroegtijdige beëindiging is niet verhaalbaar.

Wat als de verhuurder failliet gaat?

Een faillissement of surseance van de verhuurder kan geen reden zijn van tussentijdse beëindiging op grond van de Faillissementswet. Immers, na het faillissement van de verhuurder kan een nieuwe eigenaar het pand kopen van de curator. De huurder past de verrekening vervolgens ook toe bij de nieuwe verhuurder. Dit alles is het resultaat van een rechtzaak uit 2002. De Hoge Raad heeft hierdoor een voorbeeld geschapen voor de volgende vergelijkbare zaken.