Hoe zit het met de ‘Indeplaatsstelling huurovereenkomst’?

Kun je als nieuwe eigenaar zomaar de plek van de oude innemen?
Als jij een bedrijf overneemt, heb je bijna altijd te maken met zakelijk onroerend goed in de vorm van bijvoorbeeld een kantoor of een bedrijfspand. Nu is er zoiets als ‘Indeplaatsstelling huurovereenkomst’. Hier vervangt de nieuwe eigenaar van het bedrijf de oude in de huuroverkomst. Wanneer en hoe dit kan leggen we graag aan je uit.

Blijf je zitten of ga je weg?

Bij een strategische bedrijfsovername is het een optie om de activiteiten samen te voegen op de al bestaande bedrijfslocatie van de koper. Je kunt er ook voor kiezen om te kijken naar een nieuw pand waar beide (of meerdere) bedrijven een nieuwe start kunnen maken.

Je wilt de huur van het pand voortzetten

Als je niet in een van de bovenstaande situaties zit, dan heb je vaak te maken met het voortzetten van een huurovereenkomst van de bestaande bedrijfslocatie. Dit is in de meeste gevallen de gewenste situatie, omdat de werknemers op een bepaalde afstand van het bedrijf wonen, het pand al ingericht is voor de belangrijkste activiteiten van het bedrijf en ook de klanten hun weg naar dit pand al weten te vinden.

Wil je de huurovereenkomst van de bestaande bedrijfslocatie voortzetten, dan heb je twee mogelijkheden:

  1. Het bedrijfspand is eigendom van de verkoper of van een vennootschap van verkopers en wordt gehuurd met een reguliere huurovereenkomst.

  2. Het bedrijfspand is eigendom van een externe verhuurder en wordt gehuurd door de vennootschap die je over wilt nemen op basis van een reguliere huurovereenkomst.

Koop je het onroerende goed in het kader van de bedrijfsovername? Dan speelt de inplaatsstelling huurovereenkomst niet.

Heb je te maken met situatie 1? Dan is de voortzetting van de huurovereenkomst plaatsvinden onderdeel van de onderhandelingen over de bedrijfsovername en worden de gemaakte afspraken uiteindelijk opgenomen in de koopovereenkomst.

Waarom wordt er toch vaak een nieuwe huurovereenkomst afgesloten?

Vaak wordt er een nieuwe huurovereenkomst afgesloten, omdat de lopende huurovereenkomst mogelijk niet tegen marktconforme voorwaarden en condities is afgesloten. Dit komt doordat de huurder en verhuurder vaak eigendom zijn van dezelfde persoon (broekzak – vestzak is dan de actuele situatie). Om financiële- en/of fiscale redenen kunnen dan andere keuzes gemaakt zijn dan de gewenste situatie na een bedrijfsovername, vanuit koper gezien.

Heb je te maken met situatie 2? Dan is indeplaatsstelling huurovereenkomst vaak wel aan de orde. Hiermee is het de bedoeling dat de bestaande huurovereenkomst ongewijzigd wordt voortgezet door de nieuwe eigenaar van de vennootschap. Een nieuwe huurder op de plek van de oude huurder. Zo simpel kan het zijn.

De nieuwe verhuurder wordt getoetst en staat persoonlijk borg

Let wel op, de verhuurder wil de nieuwe huurder vaak nog wel toetsen op de kredietwaardigheid voor hij toestemt met de indeplaatsstelling. Je vraagt hem eigenlijk om een bestaande, stabiele huurder te vervangen door een onbekende. Dat zou een risico kunnen zijn.

Dat kan een probleem worden als de nieuwe huurder een nieuwe vennootschap is. Dan is er geen trackrecord en moet verhuurder het doen met de naam en opgave van de nieuwe huurder, wie hij is, wat hij in het pand gaat doen etc. Vaak vraagt de verhuurder dan iets van aanvullende zekerheid, naast het voortzetten van de bestaande bankgarantie of gestorte waarborgsom.

Als koper moet je er rekening mee houden dat je gedurende een bepaalde periode, bijvoorbeeld twee jaar, persoonlijk borg moet staan voor de huurlasten van je vennootschap. Ook als er een bankgarantie is afgegeven en je een waarborgsom hebt betaald.

Hier moet je rekening mee houden met een indeplaatsstelling huurovereenkomst

Houd bij de afwikkeling van dergelijke situaties rekening met de volgende dingen:

• De bankgarantie die moet worden overgenomen is een financiering en moet dus tijdig worden aangevraagd bij de (financierende) bank;

• In het verleden kunnen allonges gemaakt zijn op de huurovereenkomst. Deze moeten duidelijk genoemd worden in de indeplaatsstelling huurovereenkomst zodat er geen ruis kan ontstaan over de voorwaarden en condities van de voortgezette huurovereenkomst.

De conclusie is dat de indeplaatsstelling huurovereenkomst binnen het traject van de bedrijfsovername tijdig besproken moet worden om irritatie en onbegrip aan het einde van het traject te voorkomen.


Dossiers

Praat met ons mee op

MKB Servicedesk
Postadres
Postbus 40273
3504 AB Utrecht

Bezoekadres:
Reactorweg 9a
3542 AD Utrecht
Tel: 088 652 00 50

Toegevoegd

U kunt verder winkelen of de bestelling afronden.

Afronden
MKB Servicedesk maakt gebruik van cookies
/7158/cookieverklaring-mkb-servicedesk.htm
 Meer informatie
 Melding sluiten