Wat is het verschil tussen middenstands- en overige bedrijfsruimte?

Hoe bepaal ik wat voor soort bedrijfsruimte ik heb?

19 maart 2020

Er is een verschil tussen (middenstands)bedrijfsruimtes en overige bedrijfsruimtes. Voor beide soorten ruimtes gelden verschillende regels. Wat is het verschil tussen deze ruimtes en welke regels gelden waar?

Bedrijfsruimte huren; wat zijn de regels?

Bedrijfsruimte of overige bedrijfsruimte?

  • Bedrijfsruimte

Een bedrijfsruimte of middenstandsbedrijfsruimte wordt vaak ook wel 290 of ex290 bedrijfsruimte genoemd, omdat deze ruimtes vallen onder artikel 7:290 BW. Het onderscheid tussen ‘bedrijfsruimte’ en ‘overige bedrijfsruimte’ is niet altijd eenvoudig te maken. Ruwweg is een 290 bedrijfsruimte een pand dat voor het publiek toegankelijk moet zijn en waar het product of de dienst direct geleverd wordt. Te denken valt aan:

  1. klein handelsbedrijf, winkel, restaurant, café, afhaaldienst, besteldienst of een ambachtsbedrijf

  2. een hotel of camping

Soms worden deze ruimtes daarom ook wel simpelweg winkelruimte of middenstandsbedrijfsruimte genoemd.

  • Overige bedrijfsruimte

Overige bedrijfsruimtes zijn die ruimtes die niet vallen onder artikel 7:290 BW. Grofweg is een overige bedrijfsruimte alles wat geen 290-bedrijfsruimte of woonruimte is. Een overige bedrijfsruimte heeft geen voor het publiek toegankelijk deel. Overige bedrijfsruimtes worden soms ook wel kantoorruimte genoemd, of 230-bedrijfsruimte (omdat ze vallen onder artikel 7:230 BW).

Onderaan deze pagina staat een uitgebreide lijst met welke ruimtes kunnen worden aangeduid als ‘bedrijfsruimte’ en welke als ‘overige bedrijfsruimte’.

Waarom is het verschil belangrijk?

Als je een ex-290-bedrijfsruimte hebt, krijg je extra wettelijke bescherming. Dit is besloten omdat de bedrijven die vallen onder 290-bedrijfsruimte vaak afhankelijk zijn van de vestigingsplaats en van investeringen die daaraan zijn gekoppeld. Stel bijvoorbeeld dat je een horecabedrijf hebt. In de loop der jaren heb je een goede naam opgebouwd. Hierdoor is jouw locatie aantrekkelijker geworden. Klanten weten je immers te vinden en komen speciaal naar jouw café. Je kan daardoor niet zomaar naar een andere locatie verhuizen. De wet zorgt daarom voor deze categorie voor meer zekerheid bij de huurder.

Wat is het verschil in regelgeving?

Er zijn twee grote verschillen in regelgeving.

  • Huurrecht: Als je een 290-bedrijfsruimte hebt, ben je de eerste tien jaar in principe van huurrecht verzekerd. Je gaat een huurcontract vaak twee keer vijf jaar aan. Jij als huurder kan het na vijf jaar opzeggen. De verhuurder kan dat alleen als jij je als huurder niet goed hebt gedragen of als hij of zijn familie het pand zelf dringend en voor een langere termijn nodig heeft. De Kantonrechter besluit hierover. Als je een ‘overige bedrijfsruimte’ hebt, staat de termijn van huren vrij. Dit moet je onderling overleggen met de verhuurder.

  • Opzegtermijn: Bij een 290-bedrijfsruimte moet opzegging minimaal een jaar voor de vijf- of tienjaarstermijn afloopt gebeuren. Als je een ‘overige bedrijfsruimte’ hebt, is het standaard dat de betalingstermijn ook de opzegtermijn is. Stel je betaalt maandelijks de huur, dan moet je minimaal een maand van tevoren de huur opzeggen. Het kan zijn dat er in de huurovereenkomst een andere termijn is afgesproken.

Overzicht 290-bedrijfsruimtes:

  • Detailhandel/winkel. Dit is een winkel waarbij je in eigen naam en voor eigen rekening goederen aan consumenten verkoopt. Bemiddelingsbureaus als reisbureaus vallen hier dus niet onder.

  • Restaurant

  • Café

  • Sommige Afhaal- of besteldiensten

  • Ambachtsbedrijf

  • Shops in shop

  • Garagebedrijven

  • Stomerijen

  • Benzinepompen

  • Zelfbedieningscafetaria

  • Lunchrooms

  • Bars

  • Kantines op sportterreinen die voor het publiek toegankelijk zijn

  • Pensionbedrijven, voorzover deze, evenals hotelbedrijven, logies verstrekken dat in de regel niet duurzaam is

  • Bedrijven waar autobanden worden verkocht en desgewenst aangebracht

  • Bedrijven waar uitlaten worden verkocht en desgewenst aangebracht

Bij twijfel is doorslaggevend hoe afhankelijk het bedrijf van de vestigingsplaats is (plaatsgebondenheid).

Overzicht 230-bedrijfsruimte (overige bedrijfsruimtes):

  • Fabrieken

  • Kantoren

  • Pakhuizen

  • Banken

  • Showrooms

  • Reisbureaus

  • Passagebureaus

  • Afhaaladressen voor krantenbezorgers

  • Speelautomatenhallen

  • Ruimten voor de verkoop van staatsloten

  • Casino’s en bingozalen

  • Sexclubs

  • Manegebedrijven

  • Bioscopen

  • Rijwielstallingen

  • Autorijscholen

  • Autoverhuurbedrijven

  • Werkplaatsen die geen voor het publiek toegankelijke ruimte hebben

  • Kamerverhuurbedrijven

  • Begrafenisondernemingen

  • Huisartsen

  • Tandartsen

  • Accountants

  • Architecten

  • Makelaars

  • Apothekers

  • Advocaten

  • Notarissen

  • Overige ruimten die geen woonruimte zijn (bv sportzalen, clubhuizen, garageboxen)

Als je pand voor publiek toegankelijk is en je geen vrij beroep hebt, val je onder de regelgeving voor 290-bedrijfsruimte. Hierdoor heb je extra wettelijke bescherming.


Een onderneming oprichten en draaiende houden is natuurlijk een groot deel van wat een ondernemer doet. Maar vaak ben je afhankelijk van vastgoed om al je personeel en materiaal kwijt te kunnen. Aangezien dit een klein en specifiek onderwerp is, maar van hartstikke groot belang voor je onderneming, hebben wij samen met mkb.law een helpdesk opgezet voor de ondernemers die hiermee te maken krijgen.